Czy dla zakupu lub sprzedaży mieszkania musimy mieć wycenę w formie operatu szacunkowego?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, operat szacunkowy z wyceną sporządzony przez rzeczoznawcę nie jest wymagany w przypadku transakcji pomiędzy osobami fizycznymi.

Trudno jest jednak w sposób niezależny ocenić prawdziwą wartość nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że wpływa na nią wiele obiektywnych cech, takich jak lokalizacja, struktura, udogodnienia, sąsiadująca infrastruktura i dynamika rynku, a także cechy subiektywne, takie jak silne pragnienie potencjalnych nabywców i potrzeba sprzedającego do wczesnej sprzedaży. Kupujący i sprzedający zazwyczaj posługują się anonsami i zawartymi w nich cenami wywoławczymi korygując według własnego uznania.

W ostatnich latach do określania cen nieruchomości coraz częściej wykorzystuje się operaty szacunkowe. Daje im to większą swobodę w określaniu prawdziwej wartości nieruchomości. Oczywiście cena umowna transakcji nie musi zgadzać się z tym, co jest zawarte w operacie szacunkowym.

Często nabywcy nieruchomości żądają wyceny, aby uchronić się przed kontrolą ze strony Urzędu Skarbowego, co nie zawsze jest uzasadnione i co może unieważnić kwotę operacji zadeklarowaną organom podatkowym. Mogą wiązać się z tym kary oraz dodatkowe opłaty związane z podatkiem PCC. Urzędy Skarbowe "przypominają sobie o fakcie" tuż przed upływem pięciu lat od daty zakupu. Organom podatkowym nie jest już łatwo unieważnić wycenę w operacie szacunkowym, które są dokumentami rządowymi (nawet przez Urzędy Skarbowe).

Inaczej wygląda sytuacja, gdy stronami uczestniczącymi w transakcji dotyczącej nieruchomości są jednostki administracji lub samorządy terytorialnego. W takich przypadkach najczęściej wymagany jest operat szacunkowy. Niestety nie są rzadkością wątpliwości co do rzeczywistej wartości nieruchomości, jeżeli wycena została dokonana przez rzeczoznawcę "narzuconego" przez administrację. Nie oznacza to wcale, że wycena została wykonana niezgodnie ze standardami czy też nie zgodnie z zasadami Kodeksu Etyki Zawodowej. Oznacza to po prostu, że każdy ma subiektywne odczucia co do wysokiej wartości tego, co posiada i niskiej wartości tego, co chce kupić. Dlatego dobrym pomysłem jest poproszenie innego rzeczoznawcy o ocenę i porównanie dwóch wycen. Nie jest to znaczący koszt w porównaniu do kwoty finansowej. Zawsze będą się różnić, ale jeżeli różnica nie przekroczy 10%, oznacza to, że operaty są mniej więcej zbieżne.